Rechtskonstrukt
Damit wir gemeinschaftlich Wohnen können, haben wir einen Verein und eine GmbH gegründet. Ganz schön viel Aufwand! Wozu? Unser Hausverein (E207 e.V.) ist alleiniger Gesellschafter der Haus GmbH (KESCH GmbH). Alle Bewohner*innen sind Mitglied des Vereins und Mieter*innen bei der GmbH. Die GmbH besitzt und verwaltet das Grundstück und die Häuser. Sie steht in baulicher und finanzieller Verantwortung (Aufnahme des Kauf-und Umbaukredits bei der GLS Bank). Alle Mitglieder beteiligen sich mit einem Pflichtdarlehen pro privatem Wohnraum-Quadratmeter an der Finanzierung und zahlen ein monatliches Wohnentgeld zur Tilgung des Kredits (angestrebt ca. 9,00€ / qm Kaltmiete). Die Hausgemeinschaft organisiert das alltägliche Zusammenleben in Plena und Arbeitsgruppen. So schaut das Ganze aus:
Freie Wohnungen
Leider haben wir momentan keine freie Wohnung mehr zu vergeben. Da sich in einem Wohnprojekt aber immer etwas tut, könnt ihr uns natürlich trotzdem über das Kontaktformular schreiben. Zum Beispiel, um euch auf die Warteliste schreiben zu lassen und kontaktiert zu werden, wenn wieder ein Plätzchen frei ist oder um einfach mal so zum Helfen auf der Baustelle vorbei zukommen und sich dabei schon mal ein bisschen kennen zu lernen.
Finanzierung
Um die Bestandsgebäude vom Schwesternwohnheim in ein zukunftsfähiges Mehrgenerationenhaus umzubauen, zu vergemeinschaftlichen und langfristig faire Mieten zu garantieren, benötigen wir insgesamt ca. 3 Mio €. OMG! Einen Großteil des Geldes konnten wir bereits beschaffen, es fehlen nur noch 7% aus Direktkrediten. Unser Verwaltungs- und Finanzierungskonzept ist angelehnt an das Modell des Mietshäusersyndikats, das seit über 30 Jahren in fast 200 Projekten Wohnraum für knapp 4000 Menschen geschaffen hat. Unser Projekt stützt sich auf vier Finanzierungssäulen:
1.200.000 €
Bewohner*innen
Für den Umbau beteiligen sich alle Projekt-Mitglieder an der Finanzierung mit 1.300€/m2 je nach Größe des privat genutzten Wohnraums. Das entspricht einem Gesamteigenkapital von 1,2 Mio. €. Außerdem versuchen wir mit regelmäßigen Bauwochenenden so viel Ausgaben wie möglich durch Eigenleistung zu ersetzen.
965.000 €
Bank
Für den Kauf der Immobilien und die Projektplanung haben wir einen Kredit von knapp 1 Mio. € bei der nachhaltigen GLS Bank aufgenommen. Dieser wird über 35 Jahre mit den Mieteinnahmen der GmbH getilgt.
450.000 €
KfW
Für den barrierefreien Umbau, sowie Einzelmaßnahmen zum altersgerechten Umbau, haben wir 450.000€ Kredit bei der KfW Bank aufgenommen. Dieser wird über 30 Jahre mit den Mieteinnahmen der GmbH getilgt.
300.000 €
Direktkredit
Weitere 300.000€ für den Heizträgerwechsel, das Außengelände, Instandsetzung der Solarthermie und den Ausbau der Gemeinschaftsflächen möchten wir unabhängig von Banken finanzieren. Alle Menschen die unser Projekt unterstützen und ihr Geld gerne regional und sozial verantwortungsvoll anlegen möchten, können Privatdarlehen (Nachrangdarlehen) an unsere Projekt GmbH vergeben. 100.000€ wurden bereits durch Direktkredite eingezahlt.
Umbau
Im Juni 2022 haben wir und einige sehr fleißige Helfer*innen begonnen, die Häuser für den Umbau vorzubereiten, Tapeten und Teppichböden zu entfernen, Holzböden freizulegen, Fliesen abzuklopfen und erste Abbrucharbeiten zu leisten. Im Mai 2023 begann der offizielle Umbau und die großen Gewerke machten sich an die Arbeit. Folgende Maßnahmen wollen wir bis zur geplanten Fertigstellung Ende 2024 umsetzen:
- Einteilung in 11 abgeschlossene Wohneinheiten zwischen 42m2 und 120m2 je mit eigenem Bad & eigener Küche. Davon 4 Wohnungen im Gästehaus und 7 im Haupthaus.
- 4 barrierefreie Wohneinheiten im Erdgeschoss des Haupthauses.
- Errichtung eines Außentreppenhauses mit Laubengängen über beide Häuser zu Erschließung aller Wohneinheiten (Reduktion der Verkehrsfläche im Innenraum und optimale Flächennutzung).
- Erneuerung von Abwasser und Wasseranlagen + Grauwassernutzung (Toiletten) und Regenwasserzisternen
- Erneuerung Wärmeversorgung + Tausch des Heizträgers (voraussichtlich Hackschnitzel)
- Solarthermie
- Erneuerung der gesamten Elektrik
- Austausch einiger Fenster zur Verbesserung der Wärmedämmung und Belichtung (auch Dachfenster)
- Erneuerung des Flachdachs auf dem Zwischengang und Dachbegrünung
- Ausbau weiterer Gemeinschaftsräume: Gemeinschaftsküche, Gemeinschaftsraum, Co-Working Space, Gästezimmer, Waschküche, Werkstatt.
- Umgestaltung der Außenanlagen (zentrale Gemeinschaftsfläche, Spielplatz, Fahrradstellplätze, Parkplätze, Car-sharing Plätze)
- Optional: Solaranlage und Anbau von Balkonen / Terrassen
Häufige Fragen
Hier findet ihr eine stetig wachsende Liste mit Fragen rund um unsere Projektentwicklung, wichtige Gruppenthemen und architektonische Entscheidungen:
Warum Kein Mietshäuser Syndikat?
Weil wir uns den Verkauf der Immobilie als Exit-Option offen halten wollen. Das ist beim MHS ausgeschlossen, da die Immobilien langfristig „vom Markt“ genommen werden sollen. Unser aktuelles Modell ist dem des MHS dennoch sehr ähnlich.
Warum keine GenossenSchaft?
Aufgrund der geringen Parteienzahl nicht sinnvoll und zu viel Verwaltungsaufwand (laut Trias und anderen Beratungen).
Warum Kein Erbbaurecht?
Ähnlich wie bei einem MSH Projekt, ist der Verkauf dadurch erheblich schwieriger bzw. kaum möglich. Außerdem rechnet sich Erbbaurecht bei der aktuellen Zinspolitik nicht.
Was ist die Assoziierungsphase?
Bevor wir neue Mitglieder in den Verein und somit in das Projekt aufnehmen, wollen wir allen die Möglichkeit geben, sich kennen zu lernen und zu erfahren, ob man zusammen passt. Hierfür haben wir eine intensive Phase der Zusammenarbeit (Assoziierung) und des Kennenlernens eingerichtet. In dieser Zeit nehmen die Interessierten am wöchentlichen Plenum, sowie den Arbeitsgruppen, persönlichen Treffen und Arbeitseinsätzen teil. Nach ca. 6 Monaten wird von beiden Seiten über die Aufnahme in den Verein entschieden.
Warum gibt es eine Aufnahmegbühr?
Um Verbindlichkeit auszudrücken und unsere Zeit den Menschen zu widmen, die ein ernsthaftes Interesse an unserem Projekt haben. Jedes neue Mitglied zahlt beim Eintritt in die sog. Assoziierungsphase 500€ Mitgliedsbeitrag. Dieser Betrag wird bei einer Aufnahme in den Verein auf den Mitgliedsbeitrag von 1600€ angerechnet.
Wie werden neue Bewohner*innen ausgewählt?
Der Verein, das heißt die stimmberechtigten Projektmitglieder entscheiden über die Aufnahme neuer Mitglieder (einstimmig). Damit sich jede Person aktiv für neu dazu kommende Personen entscheiden kann, werden Parteien immer nacheinander in das Projekt aufgenommen. Das verlangsamt zwar den Prozess, gibt aber jedem die Möglichkeit zu entscheiden, wer Teil des Projektes werden soll.
Wie werden Entscheidungen getroffen?
Mit Hilfe des systemischen Konsensierens. Das Prinzip besteht im Gegensatz zur Mehrheitsabstimmung nicht darin, eine möglichst große Zustimmung für eine Entscheidung zu finden. Vielmehr geht es darum, eine Lösung zu finden, die in der Gruppe am wenigstens Widerstand hervorruft. Wird hierdurch nach wiederholten Versuchen keine Lösung gefunden, gibt es eine 4/5 Mehrheitsentscheidung.
Warum qm-gebundene Darlehen?
Übliche Regelung auch in anderen Projekten, z.B. Genossenschaften. Das daraus eingebrachte Geld führt zu einer guten Eigenkapitalgrundlage, um einen Kredit von einer Bank zu bekommen. Dies führt zu einer gerechten Verteilung von Kosten und Wohnraum. Mit der Beantragung des Kredites bei der GLS Bank wurden die Darlehen der Wohnungen auf eine fixe Summe festgesetzt, egal, ob sich im Laufe des Prozesses die Quadratmeter noch einmal ändern.
Warum Darlehen von jedem/Jeder Einzelnen?
Wir wollen kein Hierarchiegefälle im Projekt. Jede Person soll die gleiche Verantwortung übernehmen und auch das gleiche finanzielle Risiko tragen. Das bedeutet auch, dass keine zu große Geldsumme an einzelnen Personen hängen soll. (Beispiel: Bei einem Paar übernimmt nur eine Person das Darlehen. Nach ein paar Jahren trennt sich das Paar. Die Person mit dem kompletten Darlehen zieht aus. Die verbleibende Person muss nun die gesamte Summe für das Darlehen aufbringen, um im Projekt bleiben zu können.) Trägt jeder die Hälfte des Darlehens, muss natürlich auch nur die Hälfte abgelöst werden. Finanzschwache Personen können mit Privatdarlehen von anderen unterstützt werden.
Warum Abgeschlossene Wohneinheiten?
Wir wollen in unserem Projekt möglichst klare Strukturen und Wohnraumverteilungen, um Wohnraumleerstand zu verhindern (nicht jeder möchte in offenen Strutkuren leben) und Konfliktpotentiale zu vermeiden. Wir haben nach dem Motto geplant: „Türen können offen gelassen werden, aber bei Bedarf auch geschlossen werden.“ Wir sehen die Gemeinschaft als „kann“ und nicht als „muss“ an, jede*r sollte die Möglichkeit haben sich zurück zu ziehen und trotzdem auf nichts verzichten zu müssen. Einig sind wir uns jedoch, dass jede*r an der Gemeinschaft teilhaben will.
Warum wird nicht nach KFW-Standard energetisch saniert?
Die Häuser haben auf Grund ihrer Historie ein solides und recht dickes Mauerwerk, was sich grundsätzlich positiv auf den Energiestandard auswirkt. Um jedoch einen KFW Standard zu erreichen, müssten wir das Objekt komplett dämmen. Von Innen wäre das ein immenser Kostenaufwand. Von außen wäre nur eine Styropordämmung wirtschaftlich zu realisieren, was für uns wiederum eine Frage der Ökologie war. Es wird jedoch ein Sanierungsfahrplan vom Energieberater erstellt, der uns aufzeigt, wie wir in den nächsten 10 Jahren einen Kfw-Standard erreichen könnten. Welche Maßnahmen dann ergriffen werden, können wir im Laufe der Zeit entscheiden. Bereits entschieden ist, dass alle nicht isolierten Fenster getauscht, bzw. durch zusätzliche Verglasung isoliert werden. Außerdem wird eine Hauswand des Haupthauses auf Grund geringerer Wandstärke von innen aufgedickt.
Was tun, wenn das Geld Während des Umbaus ausgeht?
Nachschusspflicht für Projektmitglieder gibt es nicht, auch wenn der Verein und seine Mitglieder Verantwortung für die Liquidität der GmbH tragen. Die Entscheidung über den Umgang mit weiterem Finanzbedarf trifft der Verein, also wir alle. Letztendlich müssen wir in diesem Fall Einsparungspotentiale ausarbeiten (z.B. Balkone weg lassen) und/oder weitere Gelder von Externen/ Internen akquirieren.
Wie sieht das Ausstiegsszenario aus?
Der Auszug aus dem Projekt ist nach geltendem Mietrecht nach 3 Monaten möglich. Danach muss kein Wohnentgelt mehr gezahlt werden. Die Pflichteinlage für die privaten Wohnquadratmeter werden dann ausgezahlt, wenn eine Nachfolgepartei gefunden wurde. Es werden alle (aussteigende Partei, verbleibende Bewohner*innen) daran interessiert sein, dass bald möglichst eine Nachfolge gefunden wird. Denn das Risiko für einen möglichen Mietausfall (nach Auszug der aussteigenden Partei) trägt die GmbH, die Wartezeit für die Ablöse des Darlehens die aussteigende Partei selbst.